Wie genau ist eine KI-Immobilienbewertung?

So genau wie die Daten dahinter. Ein Modell, das vor allem Inserate kennt, lernt Wunschpreise, und Zustand, Grundriss oder Lärm sieht es gar nicht. Als Spanne und Gesprächsgrundlage taugt die KI-Bewertung, als Preisempfehlung erst nach der Besichtigung durch den Makler.

Darf KI Miet- oder Kaufinteressenten automatisch aussortieren?

Vorsortieren ja, endgültig absagen sollte ein Mensch. Art. 22 DSGVO schränkt Entscheidungen ein, die allein automatisiert fallen und Menschen erheblich betreffen, und bei Wohnraum gilt das Benachteiligungsverbot des AGG. Verbindlich klärt das im Einzelfall ein Anwalt.

Was muss in einem Exposé stehen, das eine KI vorformuliert hat?

Dasselbe wie in jedem anderen. Liegt ein Energieausweis vor, gehören die Pflichtangaben nach § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz in die Anzeige. Die KI kann prüfen, ob etwas fehlt. Ob die Beschreibung stimmt, prüft der Makler.

Kann ein KI-Telefonassistent Besichtigungstermine vereinbaren?

Ja, wenn er an einen freigegebenen Kalender angebunden ist. Er bietet freie Zeiten an, verschickt Bestätigung und Erinnerung und lässt bei Absagen Interessenten von der Warteliste nachrücken. Preisfragen und Verhandlungen gibt er an den Makler weiter.

Müssen virtuell möblierte Fotos gekennzeichnet werden?

Kennzeichnen sollten Sie sie in jedem Fall, schon damit bei der Besichtigung niemand vor einem leeren Zimmer enttäuscht ist. Ob im Einzelfall die Kennzeichnungspflicht der KI-Verordnung für manipulierte Bilder greift, klärt verbindlich ein Anwalt.

KI für Immobilienmakler: Anfragen, Exposé und Bewertung

Im Maklerbüro spart KI die meiste Zeit zwischen Inserat und Besichtigung: Sie sortiert Anfragen vor, plant Besichtigungen, nimmt Rückrufbitten auf und schreibt den ersten Exposé-Entwurf. Bei der Bewertung liefert sie Vergleichswerte und Plausibilitätschecks, mehr nicht. Den Preis verantwortet weiterhin der Makler, der die Wohnung gesehen hat.

Ein typischer Montag. Freitagnachmittag ist ein Inserat online gegangen, Dreizimmerwohnung mit Balkon, Mannheim-Lindenhof. Jetzt liegen Dutzende Anfragen im Postfach. Ein paar mit Finanzierungsbestätigung und klaren Fragen, viele mit einem einzigen Satz: „Noch frei?“ Dazu ein voller Anrufbeantworter, zwei Nachrichten ohne Rückrufnummer. Bis der erste Besichtigungstermin steht, ist der halbe Tag weg. Diese Stunden kann KI zurückholen. Die Verhandlung am Küchentisch nicht.

Wo im Maklerbüro die Zeit bleibt

Der Markt bewegt sich wieder. In Mannheim hat der Gutachterausschuss für 2024 genau 2.494 Kaufverträge gezählt, rund 14 Prozent mehr als im Jahr davor. Hinter vielen dieser Verträge steht eine lange Kette aus Anfragen, Telefonaten, Besichtigungen und Nachfragen. Die Kette kostet Zeit, bezahlt wird am Ende nur der Abschluss.

Wer eine Woche lang mitschreibt, findet die üblichen Verdächtigen: Anfragen beantworten, die im Exposé längst beantwortet sind. Termine hin- und herschieben. Rückrufe, bei denen der Anrufer nicht mehr erreichbar ist. Exposé-Texte, die bei null anfangen. Und Eigentümer, die wissen wollen, wie es läuft. Das sind die fünf Stellen, an denen KI ansetzt.

Quelle: Stadt Mannheim, Grundstücksmarktbericht 2024 des Gutachterausschusses (2025).

Anfragen vorsortieren, ohne Interessenten zu verprellen

Ein Interessent, der am Sonntagabend schreibt, will nicht bis Dienstag warten. Ein KI-Chatbot mit eigenem Wissen oder ein E-Mail-Assistent antwortet sofort: mit dem Exposé, mit Antworten auf die Fragen, die sich aus den Objektdaten beantworten lassen, und mit drei, vier Rückfragen. Selbst nutzen oder vermieten? Finanzierung schon besprochen? Ab wann? Wann passt eine Besichtigung?

Heraus kommt keine Absage, sondern eine sortierte Liste. Oben die Anfragen mit Unterlagen und konkretem Zeitplan, darunter die Neugierigen, ganz unten die, die nie wieder antworten. Der Makler ruft von oben nach unten an.

Zwei Grenzen sind dabei wichtig:

Die KI sortiert, ein Mensch sagt ab. Art. 22 DSGVO schränkt Entscheidungen ein, die allein automatisiert fallen und Menschen erheblich betreffen. Wer Interessenten vollautomatisch aussortiert, bewegt sich auf dünnem Eis.
Keine Kriterien, die diskriminieren. Bei Wohnraum gilt das Benachteiligungsverbot des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes. Name, Herkunft oder Alter haben in einer Sortierregel nichts verloren, auch nicht versteckt.

Verbindlich klärt das im Einzelfall ein Anwalt.

Besichtigungen und Rückrufe: das Telefon als Engpass

Am Telefon wiederholt sich dasselbe Muster. Ein KI-Telefonassistent erkennt anhand von Straße oder Objektnummer, um welches Objekt es geht, beantwortet Basisfragen aus dem Exposé (Wohnfläche, Etage, Stellplatz, Angaben aus dem Energieausweis) und bietet freie Besichtigungszeiten aus Ihrem Kalender an. Bestätigung und Erinnerung gehen automatisch raus. Sagt jemand ab, rückt der Nächste von der Warteliste nach.

Alles, was über das Exposé hinausgeht, wird zur Rückrufbitte mit Anliegen und Nummer: Preisverhandlung, Fragen zur Provision, der Eigentümer, der sich nach dem Stand erkundigt. Die Regeln für KI-Hinweis und Datenschutz am Telefon sind dieselben wie in jeder Branche. Wir haben sie am Beispiel der Hausverwaltung ausführlich beschrieben, dort geht es um Schadensmeldungen und Notdienste. Im Maklerbüro geht es um Vertrieb, und da zählt vor allem, dass kein Interessent in der Warteschleife verloren geht.

Ein kleiner Härtetest für Mannheim: Ein Assistent, der „N 7“ oder „Q 5“ nicht als Adresse in den Quadraten erkennt, ist noch nicht fertig.

Exposé-Texte: Entwurf in Minuten, Verantwortung beim Makler

Aus Objektdaten, Grundriss und Ihren Notizen zur Lage schreibt KI einen soliden ersten Entwurf, dazu Kurzfassungen für Portale und Social Media. Das spart den Blick aufs leere Dokument. Drei Regeln halten den Entwurf ehrlich:

Nichts erfinden. KI schreibt gern „ruhige, gefragte Lage“, weil das in Tausenden Exposés steht. Steht es in Ihren Notizen nicht, fliegt es raus. Gleiches gilt für „lichtdurchflutet“ bei Nordbalkon.

Pflichtangaben prüfen. Liegt ein Energieausweis vor, verlangt § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (früher GEG) bestimmte Angaben in der Anzeige: Art des Ausweises, Energiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Eine KI kann prüfen und melden, wenn davon etwas fehlt.

Bearbeitete Bilder kennzeichnen. Virtuell möblierte Räume sind KI-veränderte Bilder echter Orte. Ob das im Einzelfall unter die Kennzeichnungspflicht nach Art. 50 der KI-Verordnung fällt, klärt ein Anwalt. Kennzeichnen sollten Sie es ohnehin, denn bei der Besichtigung steht der Käufer im leeren Zimmer. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Kennzeichnungspflicht für KI-Bilder.

Quellen: § 87 GModG, Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige · DSGVO, Art. 22 · § 19 AGG · KI-Verordnung (EU) 2024/1689, Art. 50.

KI-Bewertung: Was sie kann und wo sie aufhört

„Was ist meine Wohnung wert?“ ist die Frage, mit der Verkäufer zum Makler kommen. KI-Bewertungen beantworten sie in Sekunden. Die Frage ist, womit.

Was KI gut kann:

Vergleichsangebote aus der Umgebung zusammentragen und Ausreißer markieren
Bodenrichtwerte und Marktdaten aus dem Grundstücksmarktbericht einordnen
einen Quadratmeterpreis plausibilisieren und eine Spanne vorschlagen
den Bewertungsbericht vorformulieren, den der Makler dann prüft und ergänzt

Was KI nicht kann:

den Zustand sehen: feuchte Kellerwand, Sanierungsstau, das Bad von 1987
Grundriss, Licht, Lärm und Nachbarschaft beurteilen
Grundbuch, Teilungserklärung und Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft abschließend bewerten
Sonderfälle wie Erbbaurecht, Denkmalschutz oder Wohnrecht einpreisen

Entscheidend ist die Datengrundlage. Jeder beurkundete Kaufvertrag geht in Abschrift an den Gutachterausschuss, daraus entsteht die Kaufpreissammlung mit echten, gezahlten Preisen. Deren Auswertung steht im Grundstücksmarktbericht, in Mannheim mit Indexreihen, Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren. Ein Modell, das dagegen nur Inserate kennt, lernt Wunschpreise.

Und wo ein förmlicher Nachweis verlangt ist, etwa gegenüber dem Finanzamt, hilft eine Maschinenschätzung ohnehin nicht. Dort zählt laut Bewertungsgesetz regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder zertifizierter Sachverständiger.

Das gilt besonders für den beliebten „Was ist meine Immobilie wert?“-Rechner auf der Website. Als Anfragequelle funktioniert er. Er sollte aber eine Spanne zeigen, einen Rückruf anbieten und vorher sauber über die Datenverarbeitung informieren.

Quellen: § 195 BauGB, Kaufpreissammlung · Stadt Mannheim, Grundstücksmarktbericht · § 198 BewG. Stand: 26.10.2026.

Was sich für welches Büro lohnt

Ein bis zwei Makler, wenige Objekte gleichzeitig. Zuerst das Telefon: Rückrufbitten mit Nummer und Anliegen, Besichtigungen aus dem Kalender. Hier sieht man am schnellsten, ob es sich lohnt.

Viele Mietobjekte, viele Anfragen. Vorsortierung der Anfragen plus Besichtigungsslots mit Warteliste. Hier entsteht der größte Stau, und hier lässt sich am besten messen, was der Assistent abnimmt.

Verkaufsfokus mit anspruchsvollen Eigentümern. Exposé-Entwürfe, vorbereitete Bewertungsberichte und ein automatischer Wochenbericht an den Eigentümer: Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen. Solche automatisierten Abläufe sparen die Anrufe „Wie läuft es denn?“, und der Eigentümer weiß jede Woche, woran er ist.

Fragen, bevor Sie loslegen

Hat Ihre Maklersoftware eine Schnittstelle, oder müsste jemand Daten doppelt pflegen?
Wer sieht welche Interessentendaten, und wann werden sie gelöscht?
Steht in der Begrüßung von Chat und Telefon, dass hier eine KI antwortet, und wie man einen Menschen erreicht?
Welche Themen beantwortet der Assistent nie: Preisverhandlung, Provision, Rechtsfragen?
Wer liest jedes Exposé gegen, bevor es online geht?
Zeigt Ihr Online-Rechner eine Spanne statt einer glatten Zahl?

Kurz gesagt

KI macht Makler nicht überflüssig, sie macht sie erreichbarer. Anfragen vorsortieren, Besichtigungen planen, Rückrufe aufnehmen und Exposés vorformulieren sind die Stellen, an denen sie verlässlich Zeit spart. Die Bewertung bleibt Vorarbeit: eine Spanne auf guter Datengrundlage, die der Makler nach der Besichtigung zu einem Preis macht, den er vertreten kann.

REWLO Medienwerk aus Heidelberg richtet KI-Telefonassistenten, Chatbots und automatisierte Abläufe für Maklerbüros und Verwaltungen ein. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Mehr unter /leistungen.